El Riesgo Oculto de la Inversión Inmobiliaria
Comprar una propiedad, ya sea para su negocio o para su familia, es una de las mayores decisiones financieras que tomará. Sin embargo, en el mercado inmobiliario colombiano, la prisa por cerrar un negocio a menudo ignora los riesgos legales que se ocultan en los documentos.
Un título mal saneado o con cargas ocultas puede transformar una inversión en un litigio costoso que compromete su capital. En PT Legal Consulting SAS , nuestra labor es realizar una auditoría de blindaje antes de que firme. Aquí revelamos 5 señales de alarma que indican que los títulos de un inmueble podrían esconder problemas graves:
Señal de Alarma #1: Velocidad Injustificada en la Negociación
Si el vendedor o el intermediario inmobiliario presionan para cerrar la venta «ya» ofreciendo descuentos o incentivos por rapidez, deténgase.
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El Riesgo: La urgencia es el método más común para evitar que usted o su abogado realicen un estudio de títulos exhaustivo. Podría haber embargos a punto de ejecutarse, problemas de linderos o copropietarios ocultos.
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Blindaje PT Legal: Insista en un plazo de mínimo 15 días hábiles para la revisión legal. La prisa es un indicador de riesgo, no de oportunidad.
Señal de Alarma #2: Falta de Coherencia entre el Área Registrada y la Física
El área que le muestran en el tour puede no ser el área que legalmente le están vendiendo.
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El Riesgo: Si el área construida o el terreno físico supera significativamente lo que está registrado en la Escritura Pública y en el Certificado de Tradición y Libertad (CTL), existe un problema de ilegalidad en las construcciones o una invasión de zonas comunes/públicas.
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Blindaje PT Legal: Siempre exija una licencia de construcción y una inspección técnica . Compare las medidas exactas del CTL con la realidad física.
Señales de Alarma
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El CTL es una cadena de la vida legal del inmueble.
Señal de Alarma #4: Múltiples Anotaciones con Nombres de Terceros (Fideicomisos y Usufructos)
El CTL es una cadena de la vida legal del inmueble. Las anotaciones de Fideicomiso Civil, Usufructo o Servidumbres pueden limitar gravemente su derecho de propiedad.
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El Riesgo: Si el vendedor solo tiene el Usufructo (uso y goce) y no la Nuda Propiedad (dueño legal), usted no adquirirá la propiedad completa. Si la propiedad está en un Fideicomiso , la venta requiere la autorización del Fiduciario.
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Blindaje PT Legal: El estudio de títulos debe identificar si la propiedad es plena y si existen servidumbres que impactan la explotación futura del inmueble (especialmente en propiedades industriales o rurales).
Señal de Alarma #5: Historial de Venta y Reventa en Tiempos Récord
Un inmueble que ha cambiado de dueño tres o más veces en los últimos dos años (lo que se ve en el CTL) es una bandera roja.
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El Riesgo: Esto puede indicar que las ventas anteriores se hicieron con vicios ocultos, que hubo un problema de lesión enorme (precio irrisorio) o que la propiedad ha sido objeto de lavado de activos a través de operaciones rápidas.
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Blindaje PT Legal: Si hay un historial inusual, la debida diligencia debe extenderse a verificar la legalidad de las transacciones anteriores y los montos declarados ante las autoridades fiscales.
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